Wonen in Rotterdam
Nederlands English
Terug

Jennifer zoekt een huis in Rotterdam (én financieel advies)

Deel 2: Rianne Kragt van Rabobank adviseert

Tijdens de hoogzomer van 2020 vonden Jennifer Kreuninger (arts in opleiding, 29) en haar vriend Tim (29) het hoog tijd om samen te gaan wonen. In een koophuis welteverstaan. Onbevangen stapten ze in een spannende zoektocht naar het eerste echte huis van hen samen. Gaandeweg kwamen de vragen. Hoeveel kunnen ze precies lenen? Zijn er voordelen voor starters? Welke hypotheek is voor hen de beste keuze? En moet je altijd een voorbehoud van financiering opnemen? Hoe serieuzer de zoektocht, hoe meer vragen Jennifer heeft. Eerder sprak ze Ooms-makelaar Jasper Starke. In deel 2 vraagt ze financieel adviseur Rianne Kragt van Rabobank om advies.

Jennifer

Rianne, financieel adviseur Rabobank

Jennifer en Tim hebben een paar jaar een relatie en ieder een eigen huis. Vanwege corona waren ze in het voorjaar en de zomer van 2020 steeds vaker samen. Dat beviel zo goed dat ze besloten om te gaan samenwonen. Het was het startschot voor de zoektocht naar hun eerste koophuis. Jennifer: “We hebben allebei al heel wat huurhuizen versleten en de huurprijzen zijn best hoog. Bovendien hebben we allebei een baan en willen we ons geld investeren in een eigen huis.” De start van de zoektocht begon met een berekening van het te lenen bedrag op basis van het inkomen van Jennifer en Tim, vertelt ze. “Hoewel drie ton best veel geld is, vond ik het toch tegenvallen. We hebben allebei een goede baan, ik had meer verwacht. Natuurlijk staan we nog aan het begin van onze carrière. Ik ben arts in opleiding en in maart 2021 klaar om zelfstandig huisarts te worden. In de meeste gevallen begin je dan als ZZP’er, en dat blijkt nadelig bij het aanvragen van een hypotheek. Dat vond ik vervelend nieuws, al hoorde ik dat een aantal banken uitzonderingen maken voor artsen. Hoe kunnen we het beste ons financiële traject starten? Hoe krijgen we het beste zicht op onze daadwerkelijke financiële mogelijkheden? En hoe zit het eigenlijk als je als starter nog geen vast contract hebt, maar wel een goede baan?

Starters zoeken gerichter na gesprek met financieel adviseur

Rianne Kragt werkt als financieel adviseur bij de Rabobank en was eerder onder andere betrokken bij de mogelijkheden van financiering voor de zogenaamde waterkavels van de Havenlofts in de Rotterdamse Nassauhaven. Ze denkt nu mee met Jennifer. “Voordat je zoektocht daadwerkelijk begint, is het verstandig om eerst door een financieel adviseur te laten berekenen hoeveel je precies kunt lenen. Je krijgt daarbij informatie over alles rondom de aankoop van een woning en afsluiting van een hypotheek. Na zo’n gesprek weet je bijvoorbeeld welke maandlasten je kunt verwachten en hoeveel geld je zelf moet inbrengen. Je mag namelijk niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning, dus dat betekent dat je de kosten koper (k.k.) uit eigen geld moet betalen. Dat is voor starters vaak lastig. Na een gesprek met een financieel adviseur weet je precies waar je aan toe bent én in welke prijsklasse je kunt zoeken. Wat je zorg over jouw toekomstige ZZP’er-schap betreft: ook als zelfstandige en ook met een tijdelijk contract kun je een huis kopen. Als je een tijdelijk contract hebt met een intentieverklaring van de werkgever, dan gaan we uit van het inkomen dat op je werkgeversverklaring is afgegeven. Mocht je die verklaring niet hebben,  dan rekenen we met het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaren, met als maximum het laatste jaar. Als ZZP’er heb je de jaarcijfers en inkomensaangiften (Belastingdienst) van de afgelopen drie jaren nodig. Op basis daarvan berekenen we het inkomen en maximale leenbedrag.”

Voor starters zijn er steeds meer voordelen bij het kopen van een huis

Jennifer: “Zijn er nog financiële voordelen voor starters of komen die er nog aan? Ik hoorde van de startersvrijstelling, wat houdt dat in? En hoe profiteer je van de nationale hypotheekgarantie? Kunnen mijn (groot)ouders nog iets doen om me verder te helpen?” Rianne: “De startersvrijstelling houdt in dat woningkopers van 18 tot 35 jaar geen overdrachtsbelasting meer betalen, dus ja, dat is een voordeel voor starters. Deze vrijstelling is eenmalig en geldt alleen als de kopers de woning zelf gaan bewonen. Een ander financieel voordeel voor starters is dat de Rabobank niet alleen kijkt naar inkomen en spaargeld, maar ook naar de termijn dat iemand in staat is geweest een bepaalde huur te betalen. Als de maandlasten lager zijn dan de huur die je twee jaar lang betaald hebt, dan kan het mogelijk zijn om een hypotheek af te sluiten. Wat je vraag over de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) betreft: je geeft de bank daarmee de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je je hypotheek niet meer kunt betalen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner, dan springt de NHG bij. Het voordeel voor de koper is dat de Rabobank de koper lagere rente kan bieden dan zonder NHG. Per 1 januari 2020 is het maximale bedrag wat je kunt lenen met NHG naar € 325.000 verhoogd. Als woningkoper betaal je 0,7% provisie over de hoogte van je hypotheek aan de NHG.” Jennifer: “Ik hoorde dat je in Rotterdam meer kunt lenen als je je huis wilt verduurzamen, klopt dat?” Rianne: “Dat klopt. De kosten voor energiebesparende maatregelen mag je dan meenemen in je hypotheek, ook bij een hypotheek met NHG. Voorwaarde is dat de totale hypotheek niet meer dan 106% van de waarde van het huis ná verbouwing mag bedragen (zonder deze maatregelen mag je maximaal 100% lenen) en het bedrag volledig wordt besteed aan energiebesparende maatregelen. Je kunt hiervoor tot € 9.000 extra hypotheek krijgen. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet jouw jaarinkomen minimaal € 33.000 zijn.”

Eigen vermogen is zowel voordeel als noodzaak

Het is belangrijk om te realiseren dat je eigen geld nodig hebt bij de aankoop van een huis, benadrukt Rianne. “Bij een huis van drie ton moet je ongeveer 13.000 euro aan eigen geld inleggen. Dit hangt ook af van de taxatiewaarde van de woning: je mag namelijk niet meer lenen dan de waarde. Dat is belangrijk om je te beseffen wanneer je wilt overbieden, want wellicht moet je in dat geval een stuk overbruggen met eigen geld. Daar kunnen ouders of grootouders een belangrijke rol in spelen: vanaf 2020 is het mogelijk om belastingvrij eenmalig een schenking te krijgen van maximaal € 103.643,- voor de aankoop van een woning.” Let op, tipt Rianne verder: als je een studieschuld of een private lease contract hebt, dan heeft dit invloed op wat je maximaal kunt lenen. Als je eenmaal op het punt bent dat je een hypotheek gaat afsluiten, heb je de keuze tussen een lineaire en annuïteitenhypotheek. Jennifer en Tim willen hun huis kopen voor in ieder geval de komende vijf jaar. Rianne: “Met een Lineaire hypotheek dalen je maandlasten tijdens de looptijd zolang de rente gelijk blijft. Het maandbedrag aan aflossing blijft gelijk, maar de rente over de resterende schuld neemt steeds verder af, dus ook het maandelijkse bedrag. Je maandlasten zijn dus in het begin het hoogst en dalen gedurende de looptijd. Met een Annuïteitenhypotheek blijven je maandlasten tijdens de gehele looptijd gelijk, zolang de rente niet wijzigt. De hoogte van de aflossing en het rentebedrag veranderen elke maand. In het begin betaal je het grootste deel rente en los je minder af. Tegen het einde van de looptijd betaal je minder rente en los je juist meer af. Omdat jullie nog jong zijn en gezien jullie achtergrond (huisarts in opleiding) is de verwachting is dat jullie inkomen de komende jaren zal stijgen, daarom adviseer ik een annuïteitenhypotheek af te sluiten. Je start dan met de laagste maandlasten en deze gaan langzaam omhoog de komende jaren.”

Blijf scherp bij bezichtigingen en biedingen

Hopelijk is het straks driemaal scheepsrecht voor Jennifer en Tim. Jennifer is in ieder geval vol vertrouwen. “Veel mensen verklaarden ons voor gek toen we een huis gingen zoeken. Vanwege de huidige woningmarkt in Rotterdam en voor starters in het algemeen, maar ook vanwege corona. In de eerste plaats wil ik dat een huis een goed gevoel geeft en dat ik er mijn leven met Tim voor me zie, daarna kijk ik naar alle praktische zaken. Hoe meer huizen we zien, hoe beter we weten wat we wel en niet zoeken, van onszelf en van elkaar.” Als het straks zo ver is, vertelt Rianne, is het wel belangrijk een eventuele roze bril even af te zetten en bijvoorbeeld scherp te zijn op de aanvraag van een taxatie en bouwtechnische keuring. “Bij de aankoop van bestaande bouw is altijd een taxatierapport nodig. Een bank wil weten wat de marktwaarde van de woning is die ze gaan financieren. Een bouwkundige keuring is niet altijd noodzakelijk, maar wel als er vragen optreden naar aanleiding van het taxatierapport of als je zelf twijfels hebt over de staat van de woning. Kijk dus goed en onderneem stappen bij twijfel, want eventuele gebreken ontdek je liever voorafgaand aan de koop.

Zonder voorbehoud van financiering bieden vergroot misschien je kansen, maar brengt ook een risico met zich mee

Als je vervolgens een bod besluit uit te brengen, is het aan te raden om een voorbehoud van financiering op te nemen. Het betekent dat je kosteloos van de koop af kunt als je de hypotheek niet rond krijgt. Je neemt het op in de ontbindende voorwaarden en je hebt vervolgens nog ongeveer zes weken de tijd om de financiering rond te krijgen. Kopen zonder voorbehoud van financiering is in de huidige woningmarkt overigens wel een manier om je bod extra aantrekkelijk te maken. Veel kopers denken dat flink overbieden de sleutel is, maar kopen zonder voorbehoud van financiering geeft de verkopers juist extra zekerheid. Het brengt voor jou als koper wel risico’s met zich mee. Mocht je de hypotheek namelijk toch niet rond krijgen, dan betaal je een boete van 10% van de verkoopprijs aan de verkoper. Je moet dus zeker weten dat je de hypotheek rond kunt krijgen.”

Prijzen zijn historisch hoog, rente is historisch laag

Jennifer’s vragen zijn beantwoord. Toch twijfelt ze nog steeds of ze er op dit moment verstandig aan doet. Is het met de huidige onzekerheden niet slimmer om te wachten? Rianne vindt het lastig om daarover te adviseren. “Op dit moment betaal je – in verband met de krapte op de woningmarkt – de hoofdprijs, dat is waar. De gemiddelde prijs van woningen blijft, ondanks de coronacrisis, stijgen en is hoger dan ooit. Natuurlijk bestaat het risico dat je er niet dezelfde prijs voor krijgt als je de woning over een paar jaar wilt verkopen. Maar misschien vinden jullie een huis waar je zeker de komende tien jaar goed zit. Misschien kan je zelfs met die gedachte zoeken. Want het is aan de andere kant juist ook een aantrekkelijke tijd om te kopen, omdat de rente historisch laag is en daardoor ook je maandlasten. Goed nieuws voor starters tussen de 18 en 35 jaar oud is dat ze vanaf 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting betalen. Dat scheelt een klap geld! Wat het verdere effect van de coronacrisis op de woningmarkt zal zijn, is lastig te voorspellen. Mijn advies is om een woning te kopen waar je voor een langere tijd wilt wonen en de rente dus ook voor een lange tijd (minimaal 10 jaar ) vast te zetten, zodat je zekerheid hebt over je maandlasten.”

Jasper en Rianne wensen Jennifer en Tim veel succes met de zoektocht. Jennifer kan niet wachten tot een volgende bezichtiging. “Het voelt goed om op zoek te zijn. Bovendien zijn we erop voorbereid dat we niet binnen een paar maanden iets vinden. Dat hoeft ook niet, we hebben tijd. Sterker nog, dat starters vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen zorgt ervoor dat ik nu misschien net iets langzamer zoek, haha.”

Vorig artikel Jennifer zoekt een huis in Rotterdam (én advies over de zoektocht)
Volgend artikel 10 tips voor het bezichtigen van een woning