Dit gezin krijgt een goede fundering én grotere woning
Pien en Rogier vertellen over hun intensieve verbouwing aan de Noordsingel in Rotterdam
Dat veel panden in het Oude Noorden kampen met funderingsproblemen is geen geheim. Minder zicht is er op het traject van funderingsherstel. Pien en Rogier kennen dat traject inmiddels maar al te goed: in 2014 kochten ze een droom van een huis met een nachtmerrie van een fundering, aan de Noordsingel op de grens van het Oude Noorden en de Agniesebuurt. Ze ondervinden aan den lijve welke impact funderingsherstel heeft op je thuis, gezinsleven en relaties in de buurt, maar óók wat je ervoor terug kunt krijgen als je het slim aanpakt!
Kans van funderingsherstel: kelder wordt woonruimte
De voorjaarszon schijnt als we aanbellen bij Pien en Rogier en hun kindjes Fiep en Barend, aan de charmante Noordsingel in het Oude Noorden. Pien straalt en in niets zie of merk je dat ze al ruim elf maanden in een heftige verbouwing zit én slechts twee maanden geleden zoon Barend op de wereld zette. We lopen door de hal naar de keuken en kijken uit op de bloeiende Magnolia in de tuin van 20 meter diep. Pien: “Ik ben zó blij dat die boom er staat!” Pien zet koffie. Op datzelfde moment barst er een kabaal los onder de keukenvloer. Pien: “Een heftig geluid he? Ik ben er inmiddels aan gewend.”
We grijpen het funderingsherstel aan om een extra verdieping te maken
Het gezin is inmiddels in de elfde verbouwingsmaand aangeland en ja, dat is langer dan ze van te voren dachten. Pien: “Maar wij hebben dan ook de meest rotte fundering van heel Rotterdam, is ons verteld. Bovendien kozen wij voor funderen onder ons huis, waarin de fundering wordt hersteld door middel van uitgraving zodat we er tevens een extra verdieping/kelder bij krijgen. Een andere manier, de begane grond eruit halen, was voor ons geen optie. Dan hadden we al deze maanden elders moeten wonen. Dit advies kregen we van ervaringsdeskundigen met wie we van te voren spraken. Het is een mooi voordeel van dit nadeel. ” Wat nu het epicentrum is van puin, stof en kabaal.”
De Noordsingel in het Oude Noorden
Verborgen gebreken? Meten is weten!
Voor de verhuizing naar de Noordsingel woonden Pien en Rogier in Hillegersberg-Noord. “We waren best verwend met een fijn huurhuis, een ruime bovenwoning met voldoende slaapkamers. Toch besloten we te willen kopen. We zochten een ‘grotemensenhuis’ met een tuin, maar dat bleek in Rotterdam nog niet zo eenvoudig!” Hun zoektocht leidde naar de Noordsingel, waar ze verliefd werden op de dubbele benedenwoning van 170 m2 mét ruime tuin. “We wisten dat de fundering in slechte staat was en lieten daarom uitgebreid onderzoek doen. Die onderzoeken zijn kostbaar, maar de investering zeker waard, want je wilt weten waar je aan toe bent.”
Gemeente Rotterdam begeleidde het traject deels en financierde een groot deel van een vervolgonderzoek, waarbij twee jaar lang metingen werden verricht om de ernst van de situatie precies te bepalen. Pien: “De gemeente heeft een funderingsloket met een vlekkenkaart van de stad. Onze buurt was dieprood en na onderzoek bleek dat vrijwel alle huizen om ons heen een handhavingstermijn van 0 tot 5 jaar heeft: dat is de slechtste staat die je kunt hebben. De metingen duurden ontzettend lang, maar we wisten daarna dat onze woning 4 mm per jaar zakt. Dat is aanzienlijk.” Pien vertelt dat dat niet komt door paalrot, zoals veel mensen denken. “De paalkoppen van onze woning waren al vervangen, maar dat was niet voldoende. Hier was sprake van ‘negatieve kleef’, waarbij de palen de klei inzakken.”
Verbouwen doe je samen
Inmiddels weet Pien veel te vertellen over funderingsherstel. “Wij kozen voor een zogenaamd tafelmodel voor de nieuwe fundering. Ze maken nu de inkassingen in de bouwmuur, waarbij grote gaten in de bouwmuur worden gehakt.” Die uitsparingen zijn de steunpunten voor de nieuwe fundering, de ‘tafel’. Hier en daar zijn scheuren in de muren te zien: de gevolgschade van de funderingsproblemen, net als de deuren en ramen die soms klemmen. Pien blijft ondanks alles positief en houdt het doel in gedachten: een goede fundering én een mooie, extra verdieping als kers op de taart.
Bij funderingsherstel ben je afhankelijk van je buren, dat had ik onderschat
Niet de verbouwing zelf, maar vooral de opstartfase vond Pien pittig. “De jaren van wachten op de onderzoeken en het onderhandelen met buren, dat had ik onderschat. Ik wilde gewoon aan de slag! Maar je bent mede van anderen afhankelijk. Dit is iets dat we samen met de buren – boven en naast ons – moesten oppakken, zij betalen een deel van het herstel. Dat had wat voeten in de aarde, tot het punt dat we een juridische procedure moesten starten.” In eerste instantie zouden ze het traject samen met omwonenden ingaan, op advies en onder begeleiding van expert Martine Coevert. “Mede vanuit de gemeente begeleidde Martine ons met als doel om tegelijk te starten. Dat is helaas misgelopen, niet iedereen kon of wilde erin meegaan.” Hoewel de verstandhouding met sommige buren helaas wat veranderde, zouden Pien en Rogier weer dezelfde beslissing nemen. Pien: “Wij willen geen scharnierpand zijn, zo’n scheefgezakt huis naast een stabiele woning.” Hoewel ze schrokken van de eerste offertes, besloten ze door te zetten. “Het is een flinke investering, een ton ben je wel kwijt. Maar daar krijgen we een stabiel huis van 210 m2 voor terug. Met de groeiende populariteit van Rotterdam hopen we het er ooit, bij eventuele verkoop, uit te halen.”
Vernieuwing in het Oude Noorden
Aan haar veranderde buurt merkt Pien dat Rotterdam en het Oude Noorden steeds populairder zijn. “Er zijn de laatste jaren veel nieuwe horecazaken bijgekomen.” Pien studeerde in Utrecht en kwam voor haar man Rogier vijf jaar geleden naar Rotterdam. “Ik vind Rotterdam een ontzettend leuke stad en het Oude Noorden een fijne buurt. Je woont er net buiten het centrum, maar bent toch in tien minuten in de binnenstad. De supermarkt zit om de hoek bij Eudokiaplein en in de Hofbogen aan de Vijverhofstraat zitten allerlei leuke zaakjes, zoals Man met Bril en Coppi. Het Zwaanshals is dichtbij en ik vind de Zwart Janstraat geweldig. Bovendien ben je vanaf hier snel bij het station en op de snelweg. Dat is voor ons erg handig, Rogier zit drie dagen per week in Parijs.” Het enige dat Pien mist is een grote groene speeltuin in de buurt en voldoende parkeergelegenheid. “Het is lastig voor de deur parkeren dus ik moet vaak lopen met de boodschappen en Maxi-Cosi. Gelukkig heb ik al stevige Maxi-Cosi-armen gekweekt,” lacht Pien. Of ze altijd in Rotterdam blijven, weet ze niet. Af en toe lonken de ruimte en rust waarin ze opgroeide. “Misschien verhuizen we ooit richting Utrecht, maar misschien ook niet. Voorlopig gaan we straks van ons nieuwe huis genieten.”
Tien tips bij de aanpak van funderingsproblemen
Funderingsherstel betekent een intensief project en een forse investering, maar ook een kans op meer ruimte en extra woongenot. Daarnaast moeten de buren soms ook worden betrokken bij de funderingsaanpak. Doe je voordeel met de tien tips van Pien en Rogier.
1. Ben je op zoek naar een huis? Raadpleeg het Funderingsloket van Gemeente Rotterdam! Onderzoek hoe jouw buurt eraan toe is en welke informatie er beschikbaar is over de fundering.
2. Neem een voorbehoud van funderingsonderzoek en voorbehoud van financiering op in je bod/koopcontract. Houd er ook rekening mee dat een bank de financiering zou kunnen weigeren als uit de taxatie blijkt dat er een reëel risico op funderingsproblemen is.
3. Tijdens een bouwkundige keuring wordt géén onderzoek gedaan naar de fundering. Laat in geval van risico op of vermoeden van funderingsproblemen de fundering goed onderzoeken door een betrouwbare partij met veel kennis en ervaring, zie dit overzicht van het kenniscentrum. Bij voorkeur bloksgewijs zodat je in aanmerking kunt komen voor subsidie van de gemeente Rotterdam.
4. Moet je funderingsherstel uitvoeren? Zie het dan ook als een kans. Grijp het bijvoorbeeld aan voor een uitbreiding van woonruimte door een verdiepte kelder of voor het uitvoeren van (achterstallig) onderhoud.
5. Zit je in een VvE? Ook als je VVE niet actief is moet je deze er toch erbij betrekken. Zo moeten alle eigenaren akkoord gaan en meebetalen.
6. Deel je de fundering met meerdere panden? Dan is het raadzaam om funderingsherstel samen en tegelijkertijd met je buren op te pakken. Maak dit onderwerp bespreekbaar. Schakel, indien nodig, de hulp van de gemeente of een procesbegeleider in.
7. Schakel je geen procesbegeleider in? Zorg dat de offertes van de aannemers concreet, compleet en duidelijk zijn en houd rekening met meerwerk. Probeer een goed plan van aanpak op te stellen met de aannemer en maak vooraf duidelijke afspraken over de planning, communicatie, eventuele uitloop, meerwerk e.d.
8. Houd er rekening mee dat sommige buren misschien wat meer tijd nodig hebben om het te verwerken, afspraken met hun (andere) buren te maken en/of om de financiering te regelen.
9. Moet er aantoonbaar op korte termijn funderingsherstel worden uitgevoerd en werken je buren niet mee aan de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke muur? Dan kan via de rechter om een machtiging worden gevraagd. Maar probeer het eerst altijd zelf en op een prettige manier met elkaar te bespreken.
10. Organiseer af en toe een buurtborrel om de goede moed er samen in te houden.
Wil je weten of jouw fundering risico loopt op problemen? Doe de postcodecheck op www.duikinjefundering.nl.
