Starters kunnen wel een duwtje gebruiken
Wike Wilbrink van Vereniging Eigen Huis over de situatie van starters op de woningmarkt
“De belangrijkste reden dat starters op de woningmarkt het heel moeilijk hebben is het tekort aan woningen in ons land. Bijna een miljoen huizen moeten er worden bijgebouwd tot 2030.” Dat getal zou een starter moedeloos kunnen maken. Dan maar langer bij je ouders blijven wonen. Of toch niet? Gelukkig geeft Wike Wilbrink, belangenbehartiger bij Vereniging Eigen Huis, niet alleen een duidelijke uitleg over de situatie van starters. Ze deelt ook handige tips voor starters uit eigen ervaring.
Wike Wilbrink, belangenbehartiger koop bij Vereniging Eigen Huis
Maar eerst, hoe zijn we in deze situatie terecht gekomen? Wike: “Dat begon eigenlijk met het afschaffen van het ministerie van VROM (2010, Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu – red.). Gemeenten kregen de verantwoordelijkheid om te zorgen dat er voldoende huizen zouden zijn en later hoopte het Rijk dat vooral de markt het op zou pakken. Daarbij hadden we de vastgoedcrisis (2008 – 2013 – red.) waardoor er niet alleen bouwvakkers, maar ook bij gemeenten heel veel ambtenaren weggingen. Die kwamen niet meer terug. Daardoor gaat de bouw niet zo snel als nodig is. En de laatste belangrijke oorzaak is dat de bevolkingsprognoses stelselmatig te laag worden ingeschat. Er zijn meer mensen die een huis willen dan we uit de voorspellingen voor de groei van de bevolking afleiden. We lopen dus achter de feiten aan.”
Op dit moment hebben we ruim 330.000 huizen te weinig in ons land. Het tekort aan huizen is niet alleen een kwestie van veel nieuwe huizen bouwen. De juiste soorten huizen moeten worden bijgebouwd. Veel huizen die nu te koop staan zijn bijvoorbeeld te duur of niet geschikt voor ouderen. Wanneer ouderen niet naar een volgend huis gaan stokt de doorstroming op de woningmarkt.
“Woningmarkt is af”
Tot 2010 had Nederland een Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Onder kabinet Rutte I werd dit opgeheven en werden de taken verdeeld over andere ministeries. Het idee was dat de woningmarkt ‘af’ was, en dat het Rijk zich er niet meer mee hoefde te bemoeien.
Starters in de knel
“Tijdens de vastgoedcrisis waren de starters nog de redders van de woningmarkt”, blikt Wike eerst terug. “Zij konden toen wel kopen, terwijl mensen waarvan het huis onder water stond juist weer in de problemen kwamen. Nu is het andersom. Er is zoveel vraag, dat starters in de knel komen. Starters hebben geen overwaarde, waarmee ze makkelijker een volgende stap kunnen maken. Overbieden op een huis is nu meer normaal en starters hebben vaak niet de ruimte om mee te gaan in die biedingsstrijd. Voor een huis moet je eigen geld meebrengen, terwijl de meeste starters niet de tijd of de ruimte hebben om zo veel te sparen. Ook gelden er tegenwoordig strengere hypotheekregels, waardoor je alleen maar de waarde van het huis kunt lenen en niet meer. En, wat nu ook meespeelt voor starters is dat velen van hen een studieschuld hebben waardoor ze minder hypotheek kunnen krijgen.”
Of dalende huizenprijzen binnen afzienbare tijd starters uit de brand gaan helpen, is nog maar de vraag. Rabobank en het Centraal Plan Bureau kondigden enkele maanden terug nog aan dat ze verwachtten dat de prijzen zouden dalen in 2021, maar ABN AMRO was onlangs al weer genuanceerder. “In onze Eigen Huis Marktindicator zien we ook dat het vertrouwen in de woningmarkt toeneemt. Met de coronacrisis was er in april een dipje, maar dat herstelt zich snel. We blijven huizen kopen.”
Een duwtje zou helpen
Rotterdam zette onlangs een extra stap voor starters. Er moeten startersleningen beschikbaar komen en voor nieuwbouwprojecten gaat een zelfbewoningsplicht helpen. “Het is gerechtvaardigd dat starters een handje worden geholpen”, stelt Wike. “Starters voorrang geven helpt ze tegen oneerlijke concurrentie, zoals van particuliere beleggers die huizen opkopen.” Een probleem dat voor de Rotterdamse gemeenteraad de aanleiding was om de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw voor te stellen. Het Rijk heeft daarnaast voorgesteld dat de overdrachtsbelasting voor kopers tot 35 jaar eenmalig gaat vervallen. Dat scheelt zo duizenden euro’s bij de koop van een huis.
Het probleem van de starters op de woningmarkt is ook een maatschappelijk probleem.
Wike heeft drie oplossingen die op de korte termijn starters op de woningmarkt zouden helpen: “Als eerste zou het helpen als bij hypotheekverstrekkingen iets meer wordt gekeken naar wie er aan tafel zit. Het keurslijf van hypotheken is nu zo strak, waardoor veel starters moeilijk financiering voor hun koophuis kunnen krijgen”, vervolgt Wike. “Kijken hypotheekverstrekkers iets meer naar wat voor werk iemand doet en naar het feit dat de inkomens van starters vaak nog gaan groeien, dan helpt dat al”, licht Wike toe, “Een tweede oplossing is dat sparen fiscaal aantrekkelijker wordt gemaakt. Het derde punt dat starters kan helpen zijn flexwoningen. Daarmee kunnen we spoedzoekers aan een huis helpen, wat vooral op de huurmarkt de druk verlicht. Maar het belangrijkste blijft dat we voldoende woningen bijbouwen die te betalen zijn.”
Starters helpen de stad
Starters een handje helpen helpt de woningmarkt en de stad. Zonder starters heb je geen gezonde woningmarkt, omdat er dan geen aanwas meer is voor de markt. Wike legt dit uit: “Het probleem van de starters is niet alleen een probleem voor de woningmarkt, het is ook een maatschappelijk probleem. En het overlapt met een andere doelgroep, de middeninkomens. Beide groepen wil je in de stad houden want dat is goed voor het leven in de stad. Als ze door de hoge prijzen allemaal buiten de stad moeten zoeken, krijg je een ander probleem. Doordat ze van buiten de stad weer voor hun werk en ontspanning de stad in komen, krijg je meer verkeer in de stad. De stad komt zo ook vast te staan.” Tel daarbij op dat met starters en middeninkomens ook meer kinderen in de stad zijn, en het is duidelijk dat met deze twee groepen een stad veel prettiger wordt om in te leven.
Wat kunnen starters zelf doen?
Voor je echt gaat zoeken, is het verstandig om te weten wat je kunt lenen. “Vul een berekeningstool in bij een bank en voer een adviesgesprek”, vertelt Wike. “Zo’n eerste gesprek is vaak gratis en dan weet je hoeveel je kunt besteden. Denk ook na over de lange termijn. Als je nu alleen bent en je wilt een appartementje in de stad, dan is dat misschien prima. Maar wat als je over een paar jaar samen bent en je wilt kinderen? Dan is je appartement misschien helemaal niet meer geschikt. Kijk wat verder vooruit en zoek een huis dat daarbij past.”
Staar je niet blind op je droomhuis.
Drie jaar geleden kocht Wike zelf haar eerste huis. Haar belangrijkste les? “Een huis zoeken is tijdrovend en kost veel energie. Als je na een bezichtiging al helemaal een plan hebt gemaakt en dan wordt overboden, is dat een teleurstelling. Dat hebben wij ook meerdere keren meegemaakt. Op een gegeven moment zijn we in een andere buurt gaan zoeken. Daar waren de prijzen lager en er moest meer worden gedaan aan de woningen. Maar het voordeel is wel dat we én lekkerder in onze hypotheek zitten én het huis meer naar onze smaak konden inrichten. Staar je dus niet blind op je droomhuis.”
Destijds werkte Wike nog niet bij Vereniging Eigen Huis. Wat had ze toen graag geweten dat ze nu wel weet? “Oh, zoveel! Een goede voorbereiding geeft je meer vertrouwen. Ik denk dat wij ons toen wel wat beter hadden kunnen voorbereiden. Eind september organiseerden we met het Ministerie van BZK en tien andere woonpartijen de Week van de Starter. We hoorden van veel starters dat ze het koopproces heel spannend vinden. Daarom hebben we alle informatie die je nodig hebt bij het huren of kopen van je eerste huis gebundeld op www.startenopdewoningmarkt.nl. Maar een paar concrete tips: Voor je een bod doet, kun je bijvoorbeeld in het Kadaster bekijken wat de verkoopprijzen in de buurt zijn. Dan heb je een beter beeld van wat een redelijke vraagprijs is. Download een model koopcontract en leg dat naast het contract dat je bij de aankoop krijgt. Wanneer je een appartement koopt, bedenk je dan dat je in een Vereniging van Eigenaren komt. Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE -red.). Met alle bewoners moet je zorgen dat het gebouw in goede staat is. Kijk niet alleen naar het appartement, maar ook naar het hele gebouw. En vraag bij de makelaar het onderhoudsplan van de VvE op.”
Er is niets vergelijkbaar met het kopen van een huis. Je schaft niet alleen een huis aan, ook daar omheen moet je veel regelen. Wike: “We hebben veel ebooks om je te helpen. Bereid je ook voor op wat er allemaal bij het kopen van je huis komt kijken, zoals gesprekken bij de notaris en de verzekeringen die je nodig hebt. Eén ding is zeker, ik heb ontzettend veel geleerd van het kopen van mijn eerste huis.”
