‘In deze markt moet je snel kunnen schakelen’
Zorg dat je weet wat je financiële ruimte is voordat je op zoek gaat naar een huis.
Moet je je overwaarde investeren in je nieuwe huis of uitgeven aan iets anders? En wat als je geen overwaarde hebt, maar een restschuld? Iman Sabourian is financieel adviseur bij Rabobank Rotterdam en bespreekt een paar van de meest gestelde financiële vragen.
Vanaf 1 januari 2018 mag de maximale hypotheek honderd procent van de taxatiewaarde zijn. Daarmee is de Nederlandse hypotheeklimiet vrij uniek, in sommige Europese landen ligt de norm op tachtig of negentig procent van de woningwaarde. “Spaargeld hebben wordt dus steeds belangrijker voor bijvoorbeeld de kosten koper, dat zijn bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, makelaarskosten, het taxatierapport, notariskosten en financieel advies. Lenen van familie of een belastingvrije schenking ontvangen is ook mogelijk. De regels daarvoor zijn verruimd waardoor iedereen een schenking tot honderdduizend euro kan doen voor kinderen tot veertig jaar.”
Oudere hypotheekvormen
Eigen inbreng is ook belangrijk wanneer je een oudere hypotheekvorm hebt, zoals een spaarhypotheek of een beleggingshypotheek, maar er zijn mogelijkheden: “Je kunt als doorstromer onder bepaalde voorwaarden de oude hypotheek voor (een deel) meenemen als je verhuist, maar alles wat je erbij leent moet aan de nieuwe voorwaarden van 2013 voldoen om renteaftrek te krijgen. Of dat verstandig is, hangt in eerste instantie af van de wensen van de klant. Hoe belangrijk is het dat de hypotheek is afgelost na dertig jaar, welke maandlast is acceptabel etc. Sommige van die oudere hypotheekconstructies hebben fiscaal gezien wel wat voordelen ten opzichte van huidige hypotheekvormen, daar kun je met je adviseur over in gesprek.”
Dubbele lasten
Als je als doorstromer een nieuwe woning koopt terwijl je oude woning nog niet verkocht is, krijg je vaak te maken met dubbele lasten. In zo’n geval toetsen ze bij de Rabobank of een klant die dubbele lasten kan betalen. “We hanteren dan een overgangsperiode van een jaar voor het geval de markt weer volledig omslaat. Klanten kunnen het beste een gevalideerde taxatie laten uitvoeren om te bepalen of er sprake is van overwaarde of een restschuld. We hanteren daarbij een marge van tien procent, zo beschermen we de consument tegen een eventueel dalende markt.”
Overwaarde investeren
Wanneer de verkoopprijs van een woning hoger uitvalt dan de hypotheekschuld en de kosten voor de verkoopmakelaar, heb je te maken met overwaarde. “De belastingdienst stelt consumenten in principe verplicht om die overwaarde te steken in de aankoop van een nieuw huis. Dat heeft een aantal voordelen”, zegt Iman. “Als je de overwaarde gebruikt, hoef je minder te lenen en los je maandelijks een lager bedrag af. Daarbij kun je ook in een lagere rentecategorie terecht komen: wanneer je minder leent ten opzichte van de waarde van het huis betaal je ook minder hypotheekrente. Als je je overwaarde niet in een nieuw huis steekt, maar voor een consumptief doeleinde gebruikt, dan kun je geld mislopen. Wanneer je dan een hypotheek afsluit voor het hele bedrag, kun je geen hypotheekrente aftrekken over het bedrag dat gelijkstaat aan de overwaarde. Overwaarde investeren is ook handig als je te maken krijgt met overbieden. Je kunt dat geld dan gebruiken om een hoger bod uit te brengen dan bijvoorbeeld in het taxatierapport staat. Het heeft dus zeker meerdere voordelen om die overwaarde te investeren in je nieuwe woning.”
Overwaarde besteden
Mocht je geen haast hebben en niet per se opnieuw willen kopen, dan is er ook nog een andere optie: “De verplichting om je overwaarde te investeren geldt alleen wanneer je binnen drie jaar weer een nieuw huis koopt of je woning wil verbouwen of onderhouden. Als je gedurende drie jaar gaat huren, mag je je overwaarde gewoon uitgeven. Koop je na die drie jaar opnieuw een huis, dan kun je weer over de gehele hypotheeksom gebruikmaken van de renteaftrek.”
Restschuld
In plaats van een overwaarde kun je ook te maken krijgen met een restschuld. Welke opties zijn er dan? “Gelukkig zijn er in de huidige markt meer consumenten met een overwaarde dan met een restschuld. Maar ook een restschuld kan gefinancierd door middel van een hypotheek bij de Rabobank. Ook als de klant gaat huren in plaats van kopen, is een hypotheek hiervoor mogelijk. Belangrijk om te weten is dat vanaf 1 januari 2018 de renteaftrek vervalt voor dit type financiering.”
Doe je huiswerk
Voor iedere woningzoekende, starter of doorstromer, is het belangrijk om goed je huiswerk te doen voordat je op zoek gaat. “We kunnen snel schakelen als het nodig is. Bij de Rabobank hebben we de belofte ‘Hypotheek binnen een week’ en zo snel kan het ook echt gaan, maar dan hebben we de medewerking van de klant nodig. Het is dan handig als we de financiële documenten van tevoren digitaal aangeleverd krijgen. Dat levert klanten bovendien korting op. Ook bij ondernemers en zzp’ers hebben we de jaarcijfers van tevoren nodig om inzicht te krijgen in de financiële situatie. Bespreek dit daarom met je boekhouder en zorg dat je die stukken vast klaar hebt staan voordat je je droomwoning gaat zoeken.”
Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met Rabobank Rotterdam.
